Realisierung von Sportanlagen im PPP-Verfahren

Von Markus Fischer, Dr.-Ing. Fischer Consult GmbH

Realisierung von Sportanlagen im PPP-Verfahren

Ausgehend von der Tatsache, dass auch die zur Verfügung stehenden Mittel nicht uneingeschränkt für die Sanierung oder den Neubau von Sportanlagen eingesetzt werden können, kommt zunehmend auch der Lebenszyklusgedanke im Sportanlagenbau zum Tragen.

Die Umsetzung von Neuplanungen oder Sanierungen von Sportanlagen im PPP-Verfahren wird daher zunehmend an Bedeutung gewinnen, da hier nicht nur alternative Finanzierungsmöglichkeiten genutzt werden können, sondern zudem der Vorteil besteht, hinsichtlich Pflege und Unterhaltung der Anlage mit überwiegend hochwertigen Kunstrasensystem auch nach der Errichtung der Anlage dieser weniger Aufmerksamkeit geschenkt werden muss, da dies im Leistungspaket des Errichters der Anlage für die Laufzeit von 20 oder 25 Jahren (inklusive Sanierung der Oberflächen) enthalten ist.

Sportplatz Königswinter Oberpleis

So hat zunächst die Stadt Königswinter mit der Sportanlage Königswinter Oberpleis in den Jahren 2006 und 2007 eine Sportanlage mit einem Gesamtinvestitions-volumen von 1,2 Mio. € (Projektvolumen inklusive Finanzierung 2,5 Mio. €) eine Sportanlage mit einem Großspielfeld von 105 x 68 m und einem Kleinspielfeld von 20 x 40 m in einem stark hängigen Gelände mit einem Höhenunterschied von ca. 8 m auf 150 m umgesetzt.

Nach einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung mit dem Vergleich einer herkömmlichen Realisierung mit einer PPP-Realisierung und der Abstimmung mit der zuständigen Kommunalaufsicht wurde das Ingenieurbüro Dr.-Ing. Fischer Consult damit beauftragt, die Sportanlage auf Basis einer genehmigten Entwurfplanung mit vollständigen Ausführungsplänen und einem Leistungsverzeichnis ohne Massenermittlung funktional auszuschreiben. Aufgrund der geringen Größe des Projektes konnte nur auf diese Weise sichergestellt werden, dass die Vorlaufkosten gering gehalten wurden und nicht den möglichen Effizienzvorteil des PPP-Verfahrens wieder aufzehrten. Zudem war dies in Abstimmung mit der zuständigen Kommunalaufsicht des Rhein-Sieg-Kreises notwendig, um sicherzustellen, dass die wie bei einem herkömmlichen Ausschreibungsverfahren die eingehenden Angebote miteinander vergleichbar waren und der PPP-Vorteil definitiv nachvollziehbar war.

Da dieses Verfahren im Jahre 2006 zudem das erste kleine PPP in Deutschland überhaupt war, wurde in der Ausschreibung zusätzlich der „Trick“ angewandt, den ermittelten Grenzwert der Wirtschaftlichkeit des PPP-Verfahrens um 5 % zu reduzieren und als Preisobergrenze für die zu bietenden Jahresbeträge über eine Laufzeit von 20 Jahren in die Ausschreibung mit aufzunehmen.

Auf diese Weise wurde für das PPP-Verfahren ein 5-prozentiger Barwertvorteil sozusagen vorbestimmt. Im Ausschreibungsverfahren selbst zeigte sich, dass aufgrund des Ausschreibungsergebnisses an sich und aufgrund von Nebenangeboten mit höherer Qualität der Barwertvorteil für die Gesamtlaufzeit sogar bei ca. 15 % lag. Das Projekt ist im Mai 2007 fertig gestellt worden und seitdem in Betrieb. Es zeigte sich bereits während der Bauzeit, dass die beauftragte Firma STRABAG Sportstättenbau GmbH, Dortmund einen deutlich erhöhten Qualitätsanspruch hinsichtlich der Ausführung der eigenen Leistungen setzte. Zudem ist seit die Anlage in Betrieb ist, deutlich festzustellen, dass die Firma STRABAG durch häufige Besuche der Anlage sich fortlaufend über die Benutzung der Anlage informiert und Tipps und Hilfestellungen gibt, die Pflege, die seitens des Vereins gewährleistet wird, zu optimieren.

Bei der Stadt Königswinter war dieses Projekt Initialzündung für 5 weiter PPP-Projekte im Bereich Feuerwehrgerätehäuser, Schulsanierung, Schwimmbad-sanierung und Rathausneubau.

Sportpark Süd Niederkassel

Aufgrund eines Ausschreibungswettbewerbes wurde das Büro Dr.-Ing. Fischer Consult GmbH ebenfalls mit der Planung der Sportanlage Sportpark Süd in Niederkassel-Rheidt beauftragt. Auf Basis der Beratung auch hinsichtlich Lebenszyklusansatz und Umsatz im PPP-Verfahren entschied sich auch die Stadt Niederkassel, diesen Weg zu beschreiten, jedoch mit der Einschränkung, dass sie im Ausschreibungsverfahren die Möglichkeit haben wollte, das tatsächlich wirtschaftlichste Verfahren (entweder herkömmlich oder im PPP-Verfahren) zu realisieren.

Aus diesem Grunde wurde gemeinsam mit der beratenden Rechtsanwaltskanzlei Busse & Miessen, Bonn, ein ABC-Ausschreibungsverfahren entwickelt, das ausgehend von der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung die Möglichkeit vorsah, die Sportanlage in drei Lose aufgeteilt, wobei das Los 1 den Bau der Anlage enthielt, das Los 2 die Finanzierung und das Los 3 die Unterhaltung über 20 Jahre beinhaltete. Die Beauftragung konnte mit einem, zwei oder allen drei Losen an einen Auftragnehmer erfolgen.

Aufgrund dieses Ausschreibungsverfahrens, das jedoch sehr genaue Angaben bezüglich der Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Ausschreibungsvarianten in der Ausschreibung bedingt, konnte nachgewiesen werden, dass die Errichtung der Anlage mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 4,5 Mio. € (Gesamtvolumen 9 Mio. €) im PPP-Verfahren (alle drei Lose) am wirtschaftlichsten errichtete werden konnte. Der Effizienzvorteil dieses Verfahrens lag bei 11,2 %.

Die Anlage, bestehend aus 3 Kunstrasensportplätzen mit einer Kampfbahn Typ C, einem Umkleidegebäude mit einer Nutzfläche von ca. 800 m² sowie 250 Parkplätzen und umfangreichen Außenanlagen auf 10 ha, wurden von der Firma Sport StadiaNet GmbH, Düsseldorf, in den Jahren 2007 und 2008 errichtet. Auch hier wurde auf Basis einer vollständigen Planung mit Leistungsbeschreibung ohne Massenverzeichnis, erstellt vom Büro Dr.-Ing. Fischer Consult, die Anlage errichtet. Leistungsbestandteile waren neben der vollständigen Errichtung der Anlage, die Bauunterhaltung über 20 Jahre, Austausch der Sportplatzbelänge mindestens 1 mal während der Laufzeit und Pflege der Außenanlagen über ebenfalls einen Zeitraum von 20 Jahren. Obwohl schwierige Boden- und Witterungsbedingungen den Bauablauf erschwerten, konnte die Anlage fristgerecht im Frühjahr 2008 fertig gestellt und eingeweiht werden. Die Anlage ist seitdem ohne nennenswerte Einschränkungen im Betrieb.

Schlossparkstadion Brühl

Auf Basis einer im Herbst 2007 erstellten Machbarkeitsstudie, die die Sanierungsfähigkeit der Anlage darstellen sollte, sollte ebenfalls die Möglichkeit einer Umsetzung im PPP-Verfahren überprüft werden. Dabei mussten die zum Teil gegensätzlichen Ziele der Sanierung, des Lärmschutzes und des Denkmalschutzes miteinander vereinbart werden. Gleichzeitig sollte die neue Anlage sportfunktionell modernisiert werden, eine Kampfbahn Typ B mit Kunststofflaufbahn, ein Naturrasenspielfeld mit Flutlichtanlage, ein Kunstrasenspielfeld mit Kleinspielfeld, umfangreiche Anlagen für Leichtathletik und eine pflegeleichte Tribünenanlage mit 3.000 Plätzen mit Sportlerheim-, Nebenräumen- und Toilettengebäude beinhalten.

Auch hier wurde eine ABC-Ausschreibung vorgesehen, um die Wahlmöglichkeit auf Basis des Wirtschaftlichkeitsvergleiches für die Stadt Brühl zu erhalten. In diesem Fall wurden jedoch drei verschiedene Gesamtlose, entweder als PPP-Ausschreibung (Bauen, Finanzieren und Unterhalten), alternativ als Teil-PPP-Verfahren (Bauen und Unterhalten ohne Finanzieren) oder als Variante C (nur Bauen) gebildet, von denen nach Vergleich nur eines beauftragt wurde.

Das Ausschreibungsergebnis zeigte, dass auch hier die Übertragung aller Leistungen an die Firma STRABAG Sportstättenbau GmbH aus Dortmund mit einem Gesamtbarwertvorteil von mehr als 8,7 % die wirtschaftlichste Lösung darstellte. Die Sportanlage wurde von Oktober 2008 bis Juli 2009 gebaut und konnte im August 2009 eingeweiht werden. Bei der Eröffnungsveranstaltung und dem darauf folgenden DFB-U17-Jugendturnier (Deutschland gegen Zypern 4 : 0) konnte das Schlossparkstadion Brühl bereits seine Leistungsfähigkeit mit über 3.000 Besuchern unter Beweis stellen.

Sportanlagen der Gemeinde Jüchen

Auch eine 4. Ausschreibung im PPP-Verfahren wurde im Jahre 2008 in der Gemeinde Jüchen durchgeführt, mit den Parametern, wie sie im Schlossparkstadion in Brühl umgesetzten worden waren. Leider lief die Ausschreibung im Herbst 2008 und wurde etwa 2 Wochen nach der weltweiten Finanzmarktkrise submittiert. Bei der Ausschreibung zeigte sich, dass in der Finanzierung seitens der Banken ein Margenaufschlag zwischen 1 und 1,5 % (normalerweise 0,2 bis 0,3 %) auf die reinen Finanzierungskosten aufgeschlagen worden war, da selbst die Banken zu diesem Zeitpunkt die weitere Entwicklung des Kreditmarktes nicht abschätzen konnten. In Verbindung mit der Tatsache, dass einer der Bieter für die Errichtung im herkömmlichen Verfahren zusätzlich einen 4-prozentigen Nachlass angeboten hatte, führte dies dazu, dass in diesem Verfahren der Wirtschaftlichkeitsvergleich zu Gunsten der herkömmlichen Realisierung mit einem Vorteil von etwa 1 % ausfiel.

Ausblick

Da die finanziellen Möglichkeiten der Kommunen in den letzten beiden Jahren eher noch begrenzter geworden sind und auf der anderen Seite der Lebenszyklusansatz in der Realisierung von Hochbauprojekten inzwischen einen festen Stellenwert schon in der Planung bekommt, werden gerade in den nächsten Jahren voraussichtlich viele Sportplatzprojekte ebenfalls wieder im PPP-Verfahren umgesetzt werden. Jedoch auch das PPP-Verfahren unterliegt einem ständigen Wandel:

So werden die Bausteine Planung, Bau, Zwischenfinanzierung, Finanzierung, Bauunterhaltung und Betrieb von Projekten so zusammengesetzt, wie sie für das jeweilige Projekt am sinnvollsten und/oder am wirtschaftlichsten darzustellen sind. Dabei wird vor allem dem Gedanken Rechnung getragen, dass derjenige, der ein Risiko am besten beherrschen kann, auch dafür zuständig sein sollte.

Beispielsweise ist bei Sanierungen im Bestand, in denen unter Umständen noch denkmalpflegerische Belange zu berücksichtigen sind, das Planungsrisiko besser beim Bauherrn aufgehoben, während die Bauzeit, die maßgeblich vom Bauunternehmer beeinflusst werden kann, nahelegt, die Zwischenfinanzierung komplett in die Hände des Bauunternehmers zu geben. Damit wird gerade bei kleineren Projekten sichergestellt, dass nicht nur der Bauherr, sondern auch die Bank auf die Einhaltung des Fertigstellungstermins drängt.

Die Stadt Königswinter hat zudem gezeigt, dass sie bei der Ausschreibung ihrer Projekte nicht nur aus dem Baukastenprinzip „auswählt“, sondern dass ebenfalls außergewöhnliche Möglichkeiten flexibel in die PPP-Ausschreibung mit eingebunden werden können, wie beispielsweise die Einbindung von Fördermitteln, ein Standortwettbewerb oder in den Jahren 2010/11 Einbindung von KP-II-Mitteln.
 

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