Wie wollen wir in der Zukunft wohnen?

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Die Bezahlbarkeit des künftigen Wohnens muss für den Zusammenhalt in der Gesellschaft ganz oben auf der Agenda stehen. Ein Interview mit dem Präsidenten des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Axel Gedaschko.

Thomas Müller (P@L): Was ist eine gut gebaute Umwelt und ein sicheres Wohnen heute wert?

Axel Gedaschko (GdW): Die Wohnung war wohl selten wertvoller als in diesen Zeiten. Sie bietet Schutz im Privaten und Geborgenheit. Gerade heute brauchen die Menschen die Sicherheit, dass sie ihr Zuhause auch nicht in Krisenzeiten verlieren, sondern dort stets sicher sind.  Während die Ansprüche an das Wohnen immer weiter steigen, wird das Grundbedürfnis, Sicherheit in einem lebenswerten Umfeld zu haben, auch weiterhin so wertvoll bleiben wie in der Vergangenheit. 

 Wenn es darum geht, gut und sicher zu wohnen, ist aber auch das Quartier entscheidend. Von den Trends unserer Zeit, wie der Digitalisierung von immer mehr Lebensbereichen, ist das Wohnen keineswegs ausgenommen. Dies bietet auf der einen Seite neue Chancen für alle Generationen, stellt uns jedoch auch vor neue Herausforderungen. Es muss ein Umdenken stattfinden und "sicheres Wohnen" neu definiert werden. Themen wie Digitalisierung, Datenschutz und Transformation müssen miteinbezogen werden, denn sie sind Teil unserer Realität. Gerade auch der Klimaschutz hat einen immensen Einfluss und verlangt nach Veränderung im Bereich Wohnen. 

 Wir stehen vor der immensen Herausforderung, die Klimawende zu meistern, die sozioökonomischen Auswirkungen der Corona-Pandemie zu bewältigen und die soziale Balance zu stärken. Für die Klimawende haben sich Deutschland und die Europäische Union das ambitionierte Ziel gesetzt, bis 2050 eine klimaneutrale Gesellschaft zu werden. Die dafür erforderliche Energieeinsparung soll unter anderem durch eine europäische Renovierungswelle erreicht werden, mit der die Sanierungsraten von Gebäuden in der EU verdoppelt oder gar verdreifacht werden sollen. Dabei muss eines klar sein: Mehr Klimaschutz beim Wohnen darf nicht gleichbedeutend mit Mieterhöhungen bis hin zu Verdrängung aus der angestammten Wohnung werden. Um das zu verhindern, muss die die Umsetzung des europäischen Green Deals und der EU-Renovierungswelle so ausgestaltet werden, dass Mieter bei energetischen Sanierungen von Einsparungen bei den Energiekosten profitieren und Vermieter beihilfefreie Zuschüsse erhalten, um die immensen Investitionskosten stemmen zu können.

 Mit dem Konflikt zwischen leistbaren Mieten und Klimaschutzzielen dürfen die Wohnungsunternehmen nicht alleine gelassen werden. Insgesamt darf die gesamtgesellschaftliche Aufgabe der Energiewende weder auf dem Rücken der Mieter noch der Wohnungsunternehmen abgeladen werden. Bei der Erreichung der Klimaziele müssen alle gemeinsam und jeder unter Berücksichtigung der Leistungsfähigkeit mitwirken.

P@L: Eine Studie zeigt: Das Wiener Mietsystem taugt nicht als Modell für Deutschland. Das oft geradezu euphorisch beschriebene „Wiener Modell“ ist für den deutschen Wohnungsmarkt kein geeignetes Vorbild. Warum? 

Axel Gedaschko: Die besagte Studie belegt eindrucksvoll, dass oberflächliche Vergleiche angeblicher Durchschnittsmieten und oft zitierte Einzelbeispiele von paradiesischen Mietzuständen bislang ein häufig verzerrtes Bild der Wiener Wohnwirklichkeit erzeugt haben. 

 Die wahre Lage zeigt sich bei einem ganz genauen Blick: So müssen Wiener Mieter im Vergleich zu deutschen deutlich höhere zusätzliche Zahlungen zur Miete leisten. Die Neuvertragsmieten für zwei Wohnungen identischer Qualität und Lage können völlig unterschiedlich sein, die Bestandsmieten erst recht. Unter dem Begriff „durchschnittliche Neuvertragsmiete“ verbergen sich beispielsweise völlig unterschiedliche Messkonzepte. Die wohnungspolitischen Ausgaben in Wien sind deutlich höher als in deutschen Metropolen und konzentrieren die Mittel auf die Objektförderung. So gibt die Stadt Wien pro Einwohner etwas mehr als doppelt so viel für die Neubauförderung aus als Berlin. Die Subjektförderung ist hingegen ausgesprochen niedrig, was einkommensschwache Familien benachteiligt.

 Das Fazit der Analyse: Das „Wiener Modell“ ist teuer, unsicher, streitanfällig, bürokratisch, intransparent und ungerecht gerade aus Sicht sozial schwacher Mieter, ohne dass die Wohnkosten in Wien niedriger wären als in deutschen Metropolen.

 Das Wiener Mietsystem ist allein schon angesichts seiner Komplexität nicht 1:1 auf Deutschland übertragbar. Das zeigt einmal mehr: Statt einfacher Antworten, wie der Nachahmung eines vermeintlichen Erfolgsmodells, brauchen wir für die deutschen Wohnungsmärkte eine eigene, fein abgestimmte wohnungspolitische Strategie. Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft hat effektive Maßnahmen eingefordert, aber an der Umsetzung hapert es. Hier müssen Bund, Länder und Kommunen dringend gemeinsam ran. Ein ganz wichtiger Punkt ist hier eine aktive Bodenpolitik. Da können deutsche Kommunen tatsächlich viel von Wien lernen, wie die Studie zeigt. 

P@L: Es wird immer wieder die Klage laut, dass Wohnungsbaugesellschaften immer weniger Budget für den Außenraum bereitstellen. Dazu immer weniger Platz. Warum ist dem so?

Axel Gedaschko: Das ist ganz und gar nicht so. Die Wohnungsunternehmen in Deutschland investieren sehr stark in zukunftsfähige, lebenswerte Quartiere mit attraktivem Außenraum. In sehr vielen Städten und Gemeinden übernehmen sie nicht nur in dieser Hinsicht immer häufiger Aufgaben der kommunalen Daseinsvorsorge. Was die Flächen neuer Wohnquartiere betrifft, haben wir allerdings ein anhaltendes und weiter zunehmendes Problem: Bauland ist extrem teuer geworden und die Preise schießen weiter in die Höhe. Wenn kommunale Grundstücke für den Wohnungsbau vorhanden sind, werden die wenigen Flächen häufig immer noch zum Höchstpreisgebot abgegeben. Das muss sich ändern. Grundstücke müssen nach dem besten Wohnungsbaukonzept vergeben werden. 

Insgesamt wurde in den vergangenen Jahren in Deutschland zu wenig und zu teuer gebaut. Eine immer weiter steigende Normen- und Standardflut hat die Baukosten in die Höhe schießen lassen. Zudem fehlt es vielerorts an Grundstücken. Deshalb muss jetzt an den wirksamen Stellschrauben gedreht werden, um den Wohnungsbau dauerhaft anzukurbeln. Die Lösungen hierfür liegen längst auf dem Tisch: Das Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz muss zügig kommen. Es muss dauerhafte steuerliche Verbesserungen für den Wohnungsbau geben. Die Wohnungswirtschaft benötigt eine aktive und vorausschauende Liegenschafts- und Bodenpolitik der Städte und Kommunen ebenso wie interkommunale Lösungen und Stadt-Umland-Kooperationen als neue Ansatzpunkte. Die Kommunen müssen die Grundstücke grundsätzlich nach dem Gebot der Konzeptvergabe und nicht nach Höchstpreisen abgeben. Die Genehmigungskapazitäten in den Ämtern sind zu erhöhen und die Ergebnisse der Baukostensenkungskommission aus der letzten Legislaturperiode umzusetzen. Kommunen, Länder und die Bundesregierung müssen an einem Strang ziehen. Nur, wenn alle Maßnahmen zusammenwirken, lässt sich das notwendige Tempo beim Wohnungsbau erreichen. Und dann klappt es auch besser mit den Flächen für den Außenraum.

P@L: Das Programm „Soziale Stadt“ ist seit seiner Einführung 1999 sehr wirkungsvoll. Insgesamt wurden rund 780 Maßnahmen gefördert. Damit hat das Programm wesentlich dazu beigetragen, Wohnquartiere und Nachbarschaften in den Städten sozial zu stabilisieren und positiv zu entwickeln. Warum ist das Programm so erfolgreich?

Axel Gedaschko: Lebenswerte Stadtteile sind Grundlage für sozialen Zusammenhalt und Integration. In unserer sozial orientierten Gesellschaft geht es darum, das Zusammenleben der Menschen in ihren Nachbarschaften zu unterstützen und ihre Lebensperspektiven zu verbessern. Die Stärke des Programms Soziale Stadt wird in der GdW-Studie „Überforderte Nachbarschaften“ formuliert: Nachbarschaftsentwicklung braucht Vernetzung, Geduld und Kreativität und am Ende zählt nicht Schnelligkeit, sondern Nachhaltigkeit. Die Verknüpfung investiver Maßnahmen mit der nichtinvestiven Förderung sozialer Projekte, also der Investitionen in Menschen, macht das Besondere der sozialen Stadt aus. Das Programm Soziale Stadt verknüpft bauliche und soziale Maßnahmen so miteinander, dass daraus große Integrationsleistungen und lebenswerte Nachbarschaften entstehen. Seit 20 Jahren gelingt es so, die Wohnquartiere in Deutschland stabil weiterzuentwickeln. 

P@L: Der Preis Soziale Stadt 2019 geht nach Bremerhaven. Das Projekt ‚Gegen den Strom – Soziale Stadt Wulsdorf‘ des kommunalen Wohnungsunternehmens STÄWOG aus Bremerhaven hat den renommierten Preis Soziale Stadt gewonnen. Nennen Sie uns die Gründe!?

Axel Gedaschko: Das Siegerprojekt ‚Gegen den Strom – Soziale Stadt Wulsdorf‘ steht stellvertretend für das große soziale Engagement, welches zahlreiche Akteure bundesweit in vielen Stadtteilen erbringen. Die STÄWOG ist seit 1999 die architektonischen und sozialen Missstände in der Siedlung Wulsdorf-Ringstraße angegangen. Statt des vielfach geforderten kompletten Abrisses setzte sie auf teilweisen Rückbau, Neubau und innovative Weiterentwicklung der Gebäude – ein Ansatz der nicht nur die Bausubstanz, sondern auch die vorhandenen sozialen Strukturen schonte und bewahrte. Die nun deutlich höhere Qualität von Architektur und Wohnumfeld stiftet im positiven Sinne Identität. Das Quartier wurde vom sozialen Brennpunkt zum Stolz der Bewohner und strahlt positiv in die Umgebung aus. 

 Das Unternehmen beweist mit dem Projekt eine umfassende und langfristige Planung bei der sozialen Weiterentwicklung seines Wohngebietes. Es wird zudem deutlich, dass erfolgreiche Stadtentwicklung nur in Zusammenarbeit mit den Akteuren vor Ort, den Kommunen und unter Beteiligung der Mieterschaft gelingt.  

P@L: Neue Wohnformen für junge Familien. Service für Senioren. Wohnen und Arbeiten zusammen. Gute Angebote schaffen Nachfrage. Welche Angebote und welche Konzepte hat der GdW?

Axel Gedaschko: Der gesellschaftliche Wandel hat großen Einfluss auf die Entwicklung der Wohntrends in Deutschland. Dabei steht die demographische Entwicklung ebenso im Fokus wie die Digitalisierung und innovative Wohnformen. Digitale Bürger brauchen digitale Angebote. Das Produkt Wohnen muss der Moderne entsprechend angepasst werden, inklusive sorgfältiger Preisbestimmung und einer Neuorganisation der Kommunikationswege mit den Mietern.

 Unsere Mitgliedsunternehmen bieten eine Vielzahl von innovativen Konzepten neuer Wohnformen an. Das reicht von Flatrate-Wohnen über Mitarbeiterwohnen bis hin zu neuen Mobilitätskonzepten für ganze Quartiere. Aber auch die Nachfrage nach barrierearmem und somit generationengerechtem Bauen sowie Wohnungen, die mit „Smart Home“ oder sogenannten „Ambient Assisted Living“-Modellen ausgestattet sind, wird immer größer. Durch solche Konzepte und technische Assistenz- und Smart Home-Systeme können ältere oder körperlich eingeschränkte Menschen länger sicher, komfortable und eigenständig in ihrer bekannten Umgebung und Wohnung bleiben. Umfragen zeigen, dass Menschen im Alter selbstbestimmt in ihrem angestammten Wohnumfeld verbleiben möchten. Die Lebensqualität im Alter hängt maßgeblich von der Infrastruktur, den sozialen Netzwerken vor Ort und der Wohnsituation ab. Alle Maßnahmen zusammen müssen jedoch bezahlbar bleiben. Nicht minder wichtig ist der Bezug zum Stadtquartier – beispielsweise durch eine enge Zusammenarbeit mit Sozialleistungsträgern und Pflegediensten sowie eine ortsnahe Versorgungsinfrastruktur.

 Eine ganze Reihe von Wohnungsunternehmen nutzt bereits seit rund 10 Jahren technische Assistenzsysteme und Smart-Home-Anwendungen, um Mietern mehr Selbständigkeit und einen besseren Wohnkomfort in ihrem Zuhause zu ermöglichen. Die Unternehmen sind Vorreiter für die Branche. Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist Smart Home oder Smart Living ein wichtiger Baustein des Gesamtthemas Digitalisierung. Wir wollen die Prozesse bei der Vermietung, der Bestandsbewirtschaftung und der Mieterkommunikation durch Digitalisierung weiter verbessern. Denn die GdW-Studie "Wohntrends 2035" zeigt deutlich, dass das digitale Wohnen eine immer wichtigere Rolle spielt – auch für das altengerechte Wohnen. Dabei hört digitales Wohnen nicht an der Wohnungs- oder Haustür auf, sondern setzt sich beim smarten Leben im Quartier und der Smart City fort. 

 Mitarbeiterwohnen ist ein weiteres Thema, das immer mehr an Bedeutung gewinnt. Bezahlbares Wohnen ist in der Wirtschaft ein häufig noch unterschätzter Standortfaktor. Fakt ist aber: In Zeiten von wachsendem Wohnungs- und Fachkräftemangel müssen Unternehmen die Themen Wohnen und Arbeiten zukünftig noch viel stärker zusammendenken. Das Verbändebündnis „Wirtschaft macht Wohnen“ setzt sich deshalb intensiv für das Mitarbeiterwohnen ein – und bietet mit einer neuen Studie neben zahlreichen anschaulichen Praxisbeispielen einen Leitfaden, wie Unternehmen, das Modell des Mitarbeiterwohnens effektiv als Instrument aktiver Personalpolitik nutzen können.   

 Aber auch im Bereich Mobilität sind unsere Mitgliedsunternehmen sehr aktiv. Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften (VSWG) hat beispielsweise gemeinsam mit dem FI Freiberg Institut für vernetzte Energieautarkie und weiteren Partnern das Projekt „Shuttle im Quartier mit altersgerechten Assistenzdienstleistungen“, kurz SHIQ, ins Leben gerufen. Ziel des Projektes ist ein E-Shuttle im Quartier der Wohnungsgenossenschaft „Glück auf“ Ehrenfriedersdorf zu etablieren und soziale Assistenzdienstleistungen, welche durch den Fahrer des Shuttles erbracht werden, mit On-Demand Mobilität zu verbinden, die bis zur Haustür genau routen kann. Durch die individuelle Berücksichtigung von nutzerabhängigen Haltezeiten soll ebenfalls eine hohe Pünktlichkeit erreicht werden. Der Betrieb des Shuttles setzt zudem Anreize für ein geändertes Mobilitätsverhalten und verhilft dem ländlichen Raum zu steigender Wohnraumattraktivität.  

P@L: Untersuchungen belegen: Fettleibigkeit erhöht das Risiko schwerer Erkrankungen sowie auch die Gefahr, an einer Corona-Infektion zu sterben. Das unterstreicht die Bedeutung von Freiräumen für Spiel und Bewegung vor dem Hintergrund der Corona-Krise. Gerade in Zeiten, in denen die Menschen auf den Besuch einer Vielzahl von Sport- und Freizeiteinrichtungen verzichten müssen, ist es wichtig, dass sie wohnortsnah eine bewegungsaktivierende und kinderfreundliche Infrastruktur vorfinden. Bewegung durch Spiel und Sport nutzt als präventive Maßnahme der gesundheitlichen Entwicklung jedes Einzelnen und bringt gleichzeitig Lebensfreude. Mehr Lebensqualität vor der eigenen Haustür!? Wie setzen die Wohnungsbauunternehmen das in Zukunft um? 

Axel Gedaschko: Viele unserer Mitgliedsunternehmen stellen in ihren Quartieren Freiflächen zur Verfügung, auf denen die Mieter sich sportlich betätigen können. Dazu zählen öffentliche Plätze, aber auch Spielplätze und Outdoor-Fitnessgeräte, die vor allem auch bei älteren Bewohnern sehr gefragt sind. 

 Sport und Bewegung ist Teil der gesamtstädtischen Mobilität. In der engen Zusammenarbeit zwischen der Stadt und Wohnungsunternehmen besteht hier eine große Chance, um ausgewiesene Freiräume für Bewohner zu schaffen und gestalten. 

 Darüber hinaus gibt es aber auch Projekte, bei denen die Wohnungsunternehmen gemeinsam mit Partnern, den Mietern Sport-Programme und ähnliches anbieten. Die degewo kooperiert beispielsweise schon seit vielen Jahren mit Partnern wie ALBA Berlin oder dem Landessportbund Berlin in unterschiedlichen Projekten. Seit 2015 kooperiert degewo mit dem 1. FC Union Berlin im Bereich der Jugendarbeit. Ziel ist es, Kindern und Jugendlichen den Zugang zu Bewegung und Fußball schon im frühen Alter zu ermöglichen. Für das Projekt "degewo am Ball" entsenden degewo und der 1. FC Union gemeinsam Nachwuchstrainer des Vereins an Schulen in degewo-Quartieren, um dort im Sportunterricht Unterstützung zu leisten und den Fußball als wesentliches Element im Schulsport zu platzieren. Denn gerade für Kinder sind Bewegung und Spiel besonders wichtig.  Kinder wollen klettern, rutschen, schaukeln, schwingen und einfach draußen in der Natur sein. Dafür braucht es geschützte und vielseitig nutzbare Spiel- und Freiräume. 

P@L: Wie wollen wir in der Zukunft wohnen? Ihre Vision!

Axel Gedaschko: Die große Herausforderung unserer Zeit wird es sein, die digitale Transformation und den Klimaschutz so umzusetzen und im Bereich des Wohnens zu integrieren, dass das Wohnen für die Menschen in Deutschland bezahlbar bleibt. 

 Durch die positive wirtschaftliche Entwicklung der vergangenen Jahre reduzierte sich nach aktuellen Daten des Statistischen Bundesamtes der Anteil der Haushalte mit überhöhten Wohnkosten von 16 Prozent  im Jahre 2014 auf 12 Prozent im Jahre 2019.

 Mit Blick über die Zeit der Corona-Pandemie hinaus muss allerdings allen klar sein, dass die finanzielle Leistungsfähigkeit vieler Bürger zumindest mittelfristig schlechter als bislang sein wird. Das muss die Grundlage für alle Überlegungen bei Klimaschutzaktivitäten, der Digitalisierung und dem demografischen Wandel sein. Auch an unsere Branche stellt es die Herausforderung, diese Entwicklung in der eigenen Mieterschaft im Auge zu behalten und die eigenen Maßnahmen darauf abzustimmen.

Bei allen Visionen muss die Bezahlbarkeit des künftigen Wohnens für den Zusammenhalt in der Gesellschaft ganz oben auf der Agenda stehen.

Das Interview führte Thomas R. Müller (Playground@Landscape)